전 세계적으로 가장 큰 자산군인 부동산은 총 시가총액 측면에서 채권과 주식을 능가합니다. 부동산 기업가 또는 투자자로 알려진 이 부문의 투자자는 수익을 극대화하기 위해 부동산을 적극적으로 개발, 개선 또는 개조할 수 있습니다. 1980년대 부동산투자펀드의 성장은 부동산이 국제적인 자산군으로 확대되면서 해외시장에 대한 전문적인 지식이 필요하게 되었다. 중국과 같은 국가에서는 부동산이 가계 자산의 상당 부분을 차지하며 약 70%가 부동산에 투자됩니다. 주거용, 상업용, 산업용 부동산을 포함한 부동산 투자의 다양한 특성으로 인해 투자자는 성공적인 결과를 보장하기 위해 다양한 평가 및 평가 기법, 금융 옵션, 위험 관리 전략을 사용해야 합니다(Wikipedia, nd; Investopedia, 2021).

부동산 투자의 역사

부동산 투자의 역사는 토지 소유권과 부동산 거래가 사회 발전의 중요한 측면이었던 고대 문명으로 거슬러 올라갑니다. 그러나 부동산 투자펀드가 국제 부동산 개발에 중요한 역할을 하기 시작한 것은 1980년대부터이며, 이는 부동산이 글로벌 자산군으로 등장하게 된 것입니다. 이러한 변화는 외국 부동산 시장에 대한 전문적인 지식을 필요로 하였으며, 21세기 초 국제 부동산 투자가 점점 보편화되면서 국제 부동산 시장에 관한 정보의 가용성과 질이 향상되었습니다. 주목할만한 사례 중 하나는 중국으로, 가계 자산의 약 70%가 부동산에 투자되어 세계 경제에서 부동산의 중요성이 부각되고 있습니다. 부동산 투자가 계속 진화함에 따라 전 세계적으로 부 창출과 경제 성장의 중요한 구성 요소로 남아 있습니다(Wikipedia, nd; Global Property Guide, 2021).

부동산 투자의 종류

부동산 투자는 크게 주거용, 상업용, 산업용 부동산의 세 가지 유형으로 분류할 수 있습니다. 주거용 부동산에는 단독 주택, 다가구 주택, 콘도미니엄, 타운하우스 등이 포함되며 주로 주택 용도로 사용됩니다. 이 부문의 투자자는 일반적으로 임대비나 부동산 매각 시 시세차익을 통해 수익을 창출합니다.

반면 상업용 부동산에는 사무실 건물, 소매 공간, 쇼핑 센터 및 호텔이 포함됩니다. 이러한 투자는 해당 공간을 점유하는 기업의 임대료 지불을 통해 수익을 창출합니다. 산업자산에는 제조, 보관, 물류 목적으로 사용되는 창고, 공장, 유통센터가 포함됩니다. 이 부문의 수입은 생산 또는 유통 활동에 참여하는 회사에 부동산을 임대함으로써 발생합니다.

각 유형의 부동산 투자는 다양한 수준의 위험과 투자 수익과 함께 고유한 기회와 과제를 제공합니다. 투자자는 자신의 특정 목표와 위험 허용 범위에 가장 적합한 투자 전략을 선택할 때 위치, 시장 상황, 자산 관리 요구 사항과 같은 요소를 신중하게 고려해야 합니다(Chen, 2021; Investopedia, 2021).

주거용 부동산

부동산 투자에서 주거용 부동산은 주로 주택 목적으로 사용되는 부동산 범주를 말합니다. 이러한 유형의 부동산에는 단독 주택, 다가구 주택, 타운하우스, 콘도, 아파트 건물이 포함됩니다. 주거용 부동산 투자자는 일반적으로 임대 소득, 자본 가치 상승 또는 둘 다를 통해 소득을 창출합니다. 임대 수익은 임차인에게 부동산을 임대함으로써 발생하는 반면, 시장 요인이나 부동산 개선으로 인해 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 상승할 때 시세차익이 발생합니다. 주거용 부동산 투자는 주택 수요의 변동성이 적은 경향이 있기 때문에 상업용 및 산업용 부동산에 비해 더 안정적이고 덜 위험한 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 그러나 주거용 부동산 투자는 위치, 지역 경제 상황, 인구통계학적 추세 등 다양한 요인의 영향을 받으며, 이는 부동산 가치와 임대 소득 잠재력에 큰 영향을 미칠 수 있습니다(Fisher & Martin, 2014; Geltner et al., 2018).

사업체 재산 보험 (Commercial Property)

상업용 부동산은 부동산 투자의 일종으로 주로 사업 목적으로 사용되는 광범위한 부동산 유형을 포함합니다. 여기에는 사무실 건물, 소매 공간, 쇼핑 센터, 호텔, 창고 및 제조 시설과 같은 산업 자산이 포함됩니다. 상업용 부동산 투자자는 임차인의 임대료 지불, 시세차익, 잠재적인 세금 혜택을 통해 소득을 창출할 수 있습니다. 상업용 부동산 투자의 성과는 위치, 인프라, 전반적인 경제 환경 등의 요인에 의해 영향을 받는 경우가 많습니다(Colliers International, 2020).

상업용 부동산에 투자하려면 일반적으로 주거용 부동산에 비해 더 높은 초기 자본 지출이 필요하며, 투자자는 모기지 대출이나 대체 금융 옵션을 통해 자금 조달을 확보해야 할 수도 있습니다. 상업용 부동산 투자는 또한 임대 기간이 길어지는 경향이 있어 투자자에게 안정적인 수입원을 제공할 수 있습니다. 그러나 상업용 부동산 투자와 관련된 위험은 임차인 회전율, 경기 침체, 시장 수요 변화 등의 요인으로 인해 더 높아질 수 있습니다(Investopedia, 2021). 이러한 위험을 완화하기 위해 투자자는 부동산 유형 및 지리적 위치에 대한 다각화뿐만 아니라 전문 부동산 중개인 및 중개인의 서비스를 활용하여 상업용 부동산 시장의 복잡성을 헤쳐나가는 등 다양한 전략을 사용하는 경우가 많습니다(RICS, 2019).

산업재산권

부동산 투자의 맥락에서 산업 재산은 주로 상품의 제조, 생산, 보관 및 유통에 사용되는 자산에 초점을 맞춘 부동산 자산 범주를 의미합니다. 이러한 유형의 부동산에는 창고, 공장, 유통 센터, 연구 개발 단지 등 광범위한 시설이 포함됩니다. 산업 자산은 일반적으로 상품과 자재의 이동을 용이하게 하기 위해 고속도로, 철도, 항만 등 교통 인프라에 편리하게 접근할 수 있는 지역에 위치합니다. 산업용 부동산의 투자자는 임차인으로부터의 임대 소득을 통해 수익을 창출하고 시간이 지남에 따라 부동산 가치의 잠재적인 상승을 추구합니다. 산업 자산의 성능은 경제의 전반적인 건전성과 밀접한 관련이 있습니다. 이러한 시설에 대한 수요는 소비자 지출, 글로벌 무역, 기술 발전과 같은 요인에 의해 결정되기 때문입니다(Colliers International, 2021; Investopedia, 2021).

부동산 투자 전략

부동산 투자 전략은 각각 특정 재무 목표와 위험 허용 수준을 충족하도록 맞춤화된 다양한 접근 방식을 포함합니다. 일반적인 전략 중 하나는 투자자가 장기간 보유할 의도로 부동산을 구입하여 임대 소득과 시간이 지남에 따라 부동산 가치의 잠재적 상승으로부터 이익을 얻는 매수 후 보유 접근 방식입니다. 또 다른 인기 있는 전략은 저평가된 부동산을 취득하고 필요한 개선을 한 후 상대적으로 짧은 기간 내에 수익을 위해 재판매하는 수정 및 뒤집기(fix-and-flip)입니다.

또한 일부 투자자는 부동산 투자 신탁(REIT) 전략을 선택하여 직접 소유하거나 관리할 필요 없이 다양한 부동산 포트폴리오에 투자할 수 있습니다. 이 접근 방식은 개별 부동산 투자와 관련된 일부 위험을 완화하면서 부동산 시장에 대한 노출을 제공합니다. 마지막으로 개발 전략에는 새 건물을 건설하거나 기존 구조물을 대대적으로 개조하려는 의도로 토지나 부동산을 구입하여 궁극적으로 완료된 프로젝트의 판매 또는 임대를 통해 수익을 창출하는 것이 포함됩니다. 이러한 각 전략은 고유한 장점과 과제를 제공하므로 투자자가 특정 접근 방식을 채택하기 전에 목표와 자원을 신중하게 고려하는 것이 중요합니다(Chen, 2021; Investopedia, 2021).

가치평가 및 평가기법

부동산 투자에 있어 가치평가 및 감정기법은 구매 전 부동산의 가치를 결정하는 데 필수적입니다. 일반적인 방법 중 하나는 자산의 순 운영 소득을 시장 가치로 나누는 자본화율(CAP 비율)입니다(Appraisal Institute, nd). 널리 사용되는 또 다른 기술은 판매 비교 접근법으로, 부동산의 가치는 최근 같은 지역에서 판매된 유사한 부동산과 비교하여 추정됩니다(RICS, 2017). 반면, 비용 접근법은 토지 비용과 새 건물 건설 비용에서 감가상각비를 뺀 값을 고려하여 부동산 가치를 계산합니다(IVSC, 2017). 또한 소득 접근법은 임대 소득과 같은 미래 현금 흐름의 현재 가치를 기반으로 부동산 가치를 추정합니다(Appraisal Institute, nd). 이러한 기술은 Appraisal Institute, Royal Institution of Chartered Surveyors 및 International Valuation Standards Council(RICS, 2017; IVSC, 2017)과 같은 조직에서 정한 표준을 준수하는 전문 감정인이 사용하는 경우가 많습니다.

부동산 투자 자금 조달

부동산 투자 자금 조달은 투자자의 필요와 재정 능력에 따라 다양한 옵션을 통해 이루어질 수 있습니다. 가장 일반적인 방법 중 하나는 금융 기관이 부동산 구입을 위한 자금을 제공하고 대출금은 부동산 자체로 담보되는 모기지 대출입니다(Chen, 2021). 이를 통해 투자자는 자본을 활용하고 잠재적으로 투자 수익을 높일 수 있습니다.

더 낮은 자기자본 요건이나 더 유연한 조건을 원하는 사람들을 위한 대체 금융 옵션도 존재합니다. 예를 들어, 판매자 금융에는 부동산 판매자가 구매자에게 대출을 제공하는 것이 포함되며, 이는 특정 상황에서 양측 모두에게 유리할 수 있습니다(Investopedia, 2020). 엔젤 투자자나 벤처 캐피털 회사와 같은 사모 펀드 소스는 특히 대규모 프로젝트나 위험 프로필이 높은 프로젝트의 경우 부동산 투자에 자금을 제공할 수도 있습니다(Preqin, 2020). 또한, 전통적인 대출 기관이 그러한 프로젝트에 자금을 조달하는 것을 주저할 수 있기 때문에, 하드 머니 대출과 같은 민간 대출 기관의 단기 브리지 대출은 상당한 수리 또는 개조가 필요한 부동산에 활용될 수 있습니다(Forbes, 2019).

모기지 대출

담보대출은 투자자에게 부동산 취득에 필요한 자금을 제공하므로 부동산 투자 자금 조달에 중요한 역할을 합니다. 이러한 대출은 부동산 자체에 의해 담보되며, 이는 대출 기관의 담보 역할을 합니다. 부동산 투자의 맥락에서 모기지론을 통해 투자자는 자본을 활용하여 더 적은 초기 지분 투자로 부동산을 구입할 수 있습니다. 투자자는 잠재적으로 더 낮은 초기 비용으로 더 가치 있는 부동산을 취득할 수 있으므로 이러한 레버리지는 투자 수익을 증폭시킬 수 있습니다. 그러나 부동산 가치의 변동으로 인해 LTV(담보대출) 비율이 높아지고 잠재적인 재정적 어려움을 겪을 수 있으므로 레버리지를 활용하면 투자와 관련된 위험도 증가한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 이러한 위험을 완화하기 위해 대출 기관은 일반적으로 투자자로부터 최소 지분 기여를 요구하며, 종종 부동산 평가 가치의 약 20%입니다(Fisher, 2016). 또한 투자자는 특정 요구 사항과 위험 허용 범위를 충족하기 위해 판매자 자금 조달 또는 사모 펀드 소스와 같은 대체 자금 조달 옵션을 탐색할 수 있습니다(Geltner et al., 2018).