사모펀드 부동산 소개

이 투자 전략은 부동산 투자 신탁(REIT) 및 기타 부동산 운영 회사의 상장 증권에 투자하는 공공 주식 부동산과는 다릅니다. PERE 투자는 개인관리계좌, 통합펀드, 부동산지주회사 등 다양한 투자수단을 통해 이루어질 수 있습니다. PERE의 투자자에는 공인 및 비공인 개인 투자자뿐만 아니라 연기금, 기부금, 재단, 패밀리 오피스, 국부 펀드와 같은 기관 투자자가 포함됩니다. 사모펀드 부동산 시장은 일반적으로 투자금이 장기간 보유되고 공개 거래소에서 쉽게 거래되지 않기 때문에 비유동적인 성격을 띠는 것이 특징입니다. 이러한 투자 접근 방식에는 부동산 시장에 대한 깊은 이해뿐만 아니라 위험 관리 및 규제 준수에 대한 전문 지식이 필요합니다(Anson, 2011; Geltner et al., 2014).

부동산 자본시장 개요

부동산 자본 시장은 사모 펀드, 사모 부채, 공공 펀드, 공공 부채를 포함한 광범위한 투자 옵션을 포함합니다. 이러한 시장은 부동산 자산의 취득, 개발 및 관리를 위한 자본 흐름을 촉진합니다. 사모 부동산 투자에는 개인 관리 계좌, 혼합 자금, 부동산 지주 회사 등 다양한 투자 수단을 통해 부동산을 직접 또는 간접적으로 소유하는 것이 포함됩니다. 이러한 시장의 투자자에는 공인 및 비공인 개인 투자자뿐만 아니라 연기금, 기부금, 보험 회사와 같은 기관 투자자도 포함됩니다. 공공 주식 및 채권 시장에는 REIT(부동산 투자 신탁) 및 기타 부동산 운영 회사와 같은 증권 거래가 포함되며, 이는 투자자에게 직접 소유권 없이 부동산 자산에 대한 노출을 제공합니다. 부동산 자본 시장은 투자자에게 유동성, 다각화 및 위험 관리 기회를 제공하는 동시에 부동산 부문의 성장과 발전을 지원함으로써 세계 경제에서 중요한 역할을 합니다(Preqin, 2020; NCREIF, 2021).

부동산의 직접 소유권과 간접 소유권

부동산의 직접 소유와 간접 소유는 부동산 투자에 대한 두 가지 서로 다른 접근 방식을 나타냅니다. 직접 소유권에는 개별 자산 또는 자산 포트폴리오에 대한 소유권의 취득, 자금 조달 및 보유가 포함됩니다. 이 방법을 사용하면 투자자는 부동산 관리 및 의사결정에 직접적인 책임을 지게 되므로 투자에 대해 더 큰 통제권을 행사할 수 있습니다. 직접 소유권은 일반적으로 부동산 관리에 대한 상당한 자본과 전문 지식을 갖춘 투자자에게 매력적입니다(Preqin, 2018).

반면, 간접 소유권은 부동산 투자 신탁(REIT), 혼합 펀드 또는 부동산과 같은 공동 기금 투자 수단 또는 약정을 통해 부동산 또는 부동산 포트폴리오에 대한 유동화 또는 기타 분할 또는 미분할 지분에 대한 투자를 의미합니다. 지주회사(NCREIF, 2017). 간접 소유권을 통해 투자자는 직접 관리할 필요 없이 포트폴리오를 다양화하고 더 넓은 범위의 부동산에 접근할 수 있습니다. 이 접근 방식은 부동산에 대한 자본이나 전문 지식이 제한적인 투자자뿐만 아니라 부동산 시장에 대한 노출을 원하는 기관 투자자에게 더 적합합니다(Preqin, 2018).

요약하면, 부동산의 직접 소유권과 간접 소유권의 주요 차이점은 통제 수준, 관리 책임 및 필요한 투자 자본에 있습니다. 직접 소유권은 더 큰 통제력과 책임을 제공하는 반면, 간접 소유권은 더 넓은 범위의 투자자에게 다양성과 접근성을 제공합니다.

사모펀드 부동산 투자수단의 종류

투자자의 다양한 요구를 충족시키기 위해 다양한 유형의 사모펀드 부동산 투자 수단이 존재합니다. 일반적인 유형 중 하나는 개별 관리 계정으로, 이를 통해 투자자는 자신의 투자를 직접 통제하고 선호도에 따라 포트폴리오를 조정할 수 있습니다(Brueggeman & Fisher, 2015). 또 다른 인기 있는 옵션은 여러 투자자가 자본을 모아 전문 투자 회사가 관리하는 다양한 부동산 포트폴리오에 투자하는 혼합 펀드입니다(Geltner et al., 2014). 투자자가 별도의 법인을 통해 부동산을 소유 및 관리할 수 있게 하고 책임 보호 및 세금 혜택을 제공하는 부동산 지주 회사 및 법인도 널리 퍼져 있습니다(Blackstone, 2021). 또한 적극적으로 관리되는 부동산 운영 회사는 투자자에게 소득 창출 부동산의 소유 및 운영을 통해 부동산 시장에 대한 노출을 제공합니다(NCREIF, 2021). 이러한 다양한 투자 수단은 투자자에게 위험 허용 범위, 투자 목표 및 부동산 자산 관리에 대한 원하는 참여 수준에 맞는 다양한 옵션을 제공합니다.

사모 펀드 부동산의 주요 플레이어

사모 펀드 부동산 산업은 다양한 주요 참가자로 구성되며, 각 참가자는 해당 부문의 전반적인 기능과 성장에 기여합니다. 연기금, 기부금, 재단, 패밀리오피스, 국부펀드, 보험회사 등 기관투자자는 부동산 투자에 자본을 제공하는 데 중요한 역할을 합니다. 이러한 기업은 종종 부동산에 직접 투자하거나 특정 요구 사항을 충족하도록 설계된 투자 조언, 수단 또는 제품을 통해 투자합니다(Preqin, 2020).

또한 상장 및 상장 부동산 투자 신탁(REIT), 비상장 민간 REIT, 기타 형태의 공공 또는 민간 부동산 운영 회사가 업계의 역동성에 기여합니다. 이러한 조직은 부동산 자산을 관리하고 투자하여 투자자에게 수익을 창출합니다(Nareit, 2021). 또한, 공인 및 비공인 개인 투자자는 직접 투자 또는 비증권화 파트너십을 통해 사모 펀드 부동산 시장에 참여하여 업계 자본 풀에 추가됩니다(SEC, 2020).

결론적으로, 사모부동산 산업의 핵심 주체는 기관투자자, 부동산 운영회사, 개인투자자를 포함하며 이들은 모두 해당 부문의 성장과 발전에 기여하고 있습니다.

공인 및 비공인 개인 투자자

사모펀드 부동산 투자의 맥락에서 공인 개인 투자자와 비공인 개인 투자자는 주로 재정적 자격과 투자 기회 측면에서 다릅니다. 공인 투자자는 미국 증권거래위원회(SEC)가 정한 최소 소득 및 순자산 요건을 충족하는 사람이고, 비공인 투자자는 이러한 요건을 충족하지 못하는 사람입니다. 이러한 구별은 각 그룹이 이용할 수 있는 투자 기회의 유형을 결정하므로 매우 중요합니다.

공인 투자자는 일반적으로 이러한 상품의 적합성 요구 사항을 충족할 수 있는 투자자에게만 적합한 비유동, 거래되지 않는 개인 부동산 증권 상품을 포함하여 더 넓은 범위의 투자 옵션에 접근할 수 있습니다. 반면, 비공인 투자자는 개별적으로 또는 비증권화 파트너십을 통해 부동산에 직접 투자하고, 공개 거래되는 부동산 투자 신탁(REIT) 및 기타 공개 투자 형태와 같은 공개 지분 부동산 시장에 대한 직접 투자로 제한됩니다. 거래되는 부동산 운영 회사. SEC 등록이 면제되는 부동산 증권의 사모는 이러한 투자와 관련된 더 높은 위험 및 비유동성으로 인해 일반적으로 공인 투자자로 제한됩니다(Investopedia, nd; Wikipedia, nd).

사모 펀드 부동산의 기관 투자자

기관 투자자는 사모펀드 부동산에서 중요한 역할을 하며 시장에 상당한 자본과 자원을 기여합니다. 연기금, 기부금, 재단, 패밀리 오피스, 국부 펀드 및 보험 회사를 포함하는 이러한 투자자는 일반적으로 자산 기반이 크고 장기 투자 범위를 가지고 있습니다. 그들은 사내 전문 투자 직원을 통해 부동산에 직접 투자하거나 자신의 요구 사항을 충족하도록 특별히 설계된 조언 투자 계약, 수단 또는 제품 제공을 통해 부동산에 직접 투자합니다(Preqin, 2020). 이러한 계약은 제2019자 전문 부동산 투자 관리 회사가 유료로 조직, 구성 및 관리하는 경우가 많습니다(NCREIF, 2018). 기관투자가의 사모부동산 참여는 포트폴리오 다각화, 안정적인 수익원 창출, 인플레이션 헤지 등에 도움을 주는 동시에 부동산 개발 및 취득을 위한 자본을 제공하여 궁극적으로 부동산 시장의 성장과 안정에 기여합니다. 세계은행, XNUMX).

투자 전략 및 위험 관리

사모펀드 부동산에 대한 투자 전략은 투자자의 위험 수익 프로필과 투자 기간에 따라 다릅니다. 핵심 전략은 낮은 레버리지로 안정적이고 수익을 창출하는 부동산에 중점을 두고 있으며, 위험이 낮고 수익도 적당합니다. 부가가치 전략에는 개량, 재배치 또는 임대를 통해 자산 가치 상승 가능성이 있는 부동산이 포함되며, 적당한 위험으로 더 높은 수익을 목표로 합니다. 기회주의적 전략은 부실하거나 성과가 저조한 자산, 개발 프로젝트 또는 틈새 시장을 대상으로 하며, 최고 위험과 최고 수익을 목표로 합니다.

사모 펀드 부동산의 위험 관리에는 잠재적인 위험을 식별, 평가 및 완화하기 위한 포괄적인 접근 방식이 포함됩니다. 여기에는 집중 위험을 줄이기 위해 부동산 유형, 지역 및 투자 구조 전반에 걸친 다각화가 포함됩니다. 자산, 스폰서 및 시장 상황의 품질을 평가하는 데 있어 실사는 매우 중요합니다. 레버리지 수준과 이자율 및 통화 위험을 모니터링하고 관리하는 것은 재무 안정성을 유지하는 데 필수적입니다. 또한 투자자는 지속 가능하고 책임 있는 투자를 보장하기 위해 환경, 사회 및 거버넌스(ESG) 요소를 고려해야 합니다. 업계 표준에 대한 정기적인 성과 측정 및 벤치마킹은 투자 전략 및 위험 관리 관행의 효과를 평가하는 데 도움이 됩니다(Brueggeman & Fisher, 2015; Geltner et al., 2016).

부동산투자신탁의 역할

부동산 투자 신탁(REIT)은 투자자에게 부동산 시장에 투자할 수 있는 접근 가능하고 유동적인 수단을 제공함으로써 사모 부동산에서 중요한 역할을 합니다. REIT는 소득을 창출하는 부동산 자산을 소유, 운영 또는 자금 조달하는 상장 회사입니다. 이를 통해 공인 및 비공인 투자자 모두 부동산을 직접 소유하거나 관리하지 않고도 부동산 투자에 노출될 수 있습니다. REIT는 수많은 투자자로부터 자본을 모아 대규모 부동산 포트폴리오를 인수 및 관리함으로써 위험을 분산시키고 잠재적으로 더 높은 수익을 창출할 수 있습니다.

더욱이 REIT는 과세 소득의 최소 90%를 배당금 형태로 주주들에게 분배해야 하므로 소득을 추구하는 투자자들에게 매력적인 선택이 됩니다. 유동성과 다양성을 제공하는 것 외에도 REIT는 엄격한 보고 요구 사항을 따르고 미국 증권거래위원회(SEC)와 같은 금융 당국의 규제를 받기 때문에 일정 수준의 투명성과 규제 감독도 제공합니다(CFA 연구소). , 2021). 전반적으로 REIT는 사모 펀드 부동산 환경의 필수 구성 요소 역할을 하며 투자자에게 부동산 시장에 접근할 수 있는 편리하고 규제된 수단을 제공합니다.

규제 환경 및 규정 준수

사모펀드 부동산 투자에 대한 규제 환경은 복잡하고 관할권마다 다릅니다. 일반적으로 이러한 투자에는 증권, 금융기관, 부동산 거래에 관한 규제가 적용됩니다. 규정 준수 요구 사항에는 일반적으로 관련 당국에 대한 등록, 공개 및 보고 표준 준수, 자금 및 자산의 적절한 관리 보장이 포함됩니다. 예를 들어, 미국의 사모펀드 부동산 펀드는 특히 1933년 증권법, 1940년 투자회사법, 1940년 투자상담사법 등을 준수해야 합니다. 또한 Dodd-Frank 월스트리트 개혁 및 소비자 보호법은 증권거래위원회(SEC) 등록, 특정 보고 및 기록 유지 의무 준수를 포함하여 민간 펀드 관리자에 대한 추가 규정 준수 요구 사항을 도입했습니다. 유럽 ​​연합에서는 AIFMD(대체 투자 펀드 관리자 지침)가 사모 부동산 펀드를 규제하고 승인, 투명성 및 위험 관리와 관련된 요구 사항을 부과합니다. 투자자와 펀드 매니저가 사모펀드 부동산 투자와 관련된 법적, 재정적 위험을 완화하기 위해 해당 관할권의 규제 체계를 이해하고 준수하는 것이 중요합니다(Preqin, 2018; SEC, 2020; European Commission, 2011).

성능 측정 및 벤치마킹

사모펀드 부동산 투자의 성과 측정과 벤치마킹은 투자 전략의 성공 여부를 평가하고 다양한 투자 수단의 성과를 비교하는 데 필수적입니다. 성과를 측정하는 일반적인 방법 중 하나는 현금 흐름의 시기와 규모를 고려하여 투자에 대한 연간 수익률을 계산하는 내부 수익률(IRR)입니다. 널리 사용되는 또 다른 지표는 초기 투자 대비 투자자에게 반환된 총 현금을 측정하는 자산 배수(Equity Multiple)입니다.

반면 벤치마킹에는 특정 투자 또는 포트폴리오의 성과를 관련 지수 또는 동종 그룹과 비교하는 작업이 포함됩니다. 사모 펀드 부동산과 관련하여 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) 부동산 지수(NPI)는 미국의 대규모 기관 등급 상업용 부동산 풀의 성과를 추적하는 널리 알려진 벤치마크입니다. 또한 MSCI 글로벌 연간 부동산 지수는 글로벌 부동산 성과에 대한 더 넓은 관점을 제공합니다. 이러한 벤치마크와 사모펀드 부동산 투자 성과를 비교함으로써 투자자는 투자 전략의 상대적인 성공 여부를 평가하고 향후 투자에 대해 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있습니다.

사모부동산 동향 및 향후 전망

사모 펀드 부동산 시장은 기술 발전, 인구통계학적 변화, 투자자 선호도 변화 등의 요인으로 인해 최근 몇 년 동안 상당한 변화를 경험해 왔습니다. 주목할만한 추세 중 하나는 다양화 혜택과 ​​매력적인 위험 조정 수익률을 제공하는 데이터 센터, 노인 주택, 학생 숙소 등 대체 부동산 부문에 대한 관심이 증가하고 있다는 것입니다(CBRE, 2020). 또한 proptech의 부상은 운영 효율성을 향상하고 데이터 중심 의사 결정을 지원하며 새로운 투자 기회를 창출함으로써 업계를 변화시키고 있습니다(PwC, 2019).

투자 결정에서 환경, 사회, 거버넌스(ESG) 요소가 점점 더 강조되면서 지속가능성도 투자자의 핵심 초점으로 떠올랐습니다(GRESB, 2020). 앞으로 사모펀드 부동산 시장은 글로벌 경제 동향, 규제 변화, 투자자 요구 등에 맞춰 지속적으로 발전할 것으로 예상됩니다. 여기에는 탄력적이고 적응 가능한 자산에 더 중점을 두고 신흥 시장 기회를 활용하기 위한 국경 간 투자에 대한 선호가 증가하는 것이 포함될 수 있습니다(JLL, 2021).